Edilizia, appalti e uso del suolo Marco Eramo

Speculazione e possibile fallimento. I rischi in campo per il nuovo Stadio della Roma a Tor di Valle

La città comincia a parlare dello stadio della Roma a Tor di Valle. Il dibattito pubblico è stato aperto dalle organizzazioni ambientaliste che, una volta esaminato lo studio di fattibilità presentato al Comune dai promotori, hanno evidenziato come dentro l’operazione ci siano molte più cose di quelle presenti nei plastici mostrati alla stampa alcuni mesi fa in Campidoglio.
 
Un’area di pregio e con gravi problemi di accessibilità: il solito regalo?
E a questo proposito – ospitata dall’operatore/editore rivale di Parnasi sulle colonne del Messaggero - Legambiente ha segnalato l’inadeguatezza della scelta localizzativa che compromette una nuova area di pregio, molto delicata dal punto di vista idrogeologico vista la prossimità del fiume.
Sotto accusa anche l'inadeguatezza degli interventi previsti per assicurare l'accessibilità dell'area, e soprattutto l'entità degli interventi - come recita la legge (art. 1 comma 303-305)  funzionali al raggiungimento del complessivo equilibrio economico-finanziario e concorrenti alla valorizzazione del territorio. Si tratta, tra gli altri, dei circa 900 mila metri cubi per uffici previsti dallo studio di fattibilità.
Su questo punto, si è fatto un gran parlare della natura speculativa dell'operazione, del regalo fatto al promotore, senza rilevare ed esaminare molto attentamente - come è indispensabile - il rischio che l’operazione fallisca, e che ciò avvenga durante il suo, prevedibilmente lungo, processo realizzativo.
 
Il mercato degli immobili per uffici a Roma e le scelte degli operatori
I reali processi di uso e di trasformazione della città documentano come si assista da anni a un processo di deterziarizzazione, che non è iniziato e non è certo stato propiziato dal famigerato Piano Casa, ma che ha radici e ragioni più lontane e più profonde legate, anche e soprattutto, alla perifericità e alla marginalità della città rispetto ai processi economici globali.
Il rapporto immobiliare 2014, curato dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), documenta come le difficoltà, che si sono registrate e che si registrano ancora nel settore, siano ancora più acute nel comparto terziario, per uffici, che fa registrare una domanda molto debole a fronte di una offerta ingente, sia in vendita sia in locazione. Si registrano, insieme alla riduzione delle quotazioni, grandi difficoltà di assorbimento dello stock esistente con un aumento dei tempi medi di commercializzazione. Basti pensare che nel settore terziario (immobili per uffici), nel 2013, il numero delle transazioni è sceso dell’11% rispetto a quelle del 2012 che avevano subito un crollo, di un quarto, rispetto a quelle dell’anno precedente. A Roma, sempre nel 2013, solo l’1,21% dello stock immobiliare esistente è stato oggetto di compravendita.
A queste tendenze di mercato, che durano da tempo, si associano comportamenti conseguenti da parte degli operatori. Quando l’offerta di un determinato bene è rilevante e la domanda è scarsa, l’alternativa – se praticabile – è quella di convertire la natura del bene collocato sul mercato, con tutte le difficoltà connesse al cambiamento di destinazione d’uso di immmobili esistenti o della destinazione urbanistica delle aree edificabili.
E, dunque, sono i locali con destinazione per uffici ad essere oggetto di una pervasiva domanda di cambi di destinazione (verso usi residenziali), sono le aree edificabili con questa destinazione ad essere, parimenti, oggetto di richieste di modifica della destinazione urbanistica. Basti vedere la sorte delle aree con destinazione terziaria nella centralità di Pietralata e intorno alla nuova stazione Tiburtina, così come le aree con destinazione terziaria all'interno del programma urbanistico di Bufalotta, ancora non trasformate, e ora oggetto di una variante urbanistica per convertire, ad usi residenziali, il 30% delle volumetrie previste. 
 
Le scelte dei compratori istituzionali
Può essere utile considerare anche come i compratori istituzionali - i Ministeri e gli enti pubblici ancora in cerca di nuovi spazi - abbiano compiuto le loro scelte, relativamente di recente, optando per l’acquisto di immobili chiavi in mano (la Provincia di Roma e il Ministero della Salute all’EUR), scartando, tra le altre cose – come ha fatto anche il Ministero dell’Ambiente - la possibilità di localizzarsi nelle aree, espropriate a questo scopo, in quello che resta del Sistema Direzionale Orientale nella zona di Pietralata e Tiburtina.
Al momento, non sembrano esserci molti altri Ministeri ed enti pubblici nelle condizioni di poter acquistare una nuova sede - per giunta fuori porta - dato che, al contrario, devono fare i conti con esigenze, opposte, di contenimento e razionalizzazione dei costi e degli spazi a disposizione. E a ciò si aggiunga che, in prospettiva, lo stock esistente di immobili con destinazione non residenziale, da locare o vendere (con le richiamate difficoltà), potrebbe aumentare ulteriormente per effetto dell’immissione nel mercato di una parte del patrimonio immobiliare pubblico, divenuto disponibile, e per questo oggetto di valorizzazioni immobiliari che, per forza di cose, non potranno prevedere solo la realizzazione di immobili ad uso abitativo.
 
Difficile trovare compratori per un milione di metri cubi di nuovi uffici
Alla luce di questo si può esser sicuri che il milione di metri cubi per uffici, funzionale al raggiungimento dell'equilibrio economico-finanziario dell'operazione stadio, trovi davvero dei compratori e consenta all’operatore di realizzare quell’operazione speculativa, rispetto alla quale si concentra l’attenzione dei critici?
Senza una effettiva garanzia sulla possibilità di collocare utilmente quasi un milione di metri cubi di nuovi uffici, rispetto al quale è decisivo il ruolo del Comune e di altri compratori, istituzionali e non - difficili da trovare per le ragioni richiamate in precedenza - il progetto presentato non sembra poter essere considerato effettivamente fattibile. E quel che appare preoccupante è che sembra esporsi al rischio - ancor più grave - che si riveli un fallimento al quale dover porre rimedio, con non poche difficoltà, in corso d’opera.
 
PS: per chi pone la legittima obiezione: “perché, vista la situazione descritta, un operatore dovrebbe presentare un progetto che prevede la realizzazione di uffici e non, per esempio, di abitazioni?” non c’è una risposta immediata. In attesa di poterla trovare, va tenuto conto che la legge citata pone un solo paletto rispetto alla natura degli interventi immobiliari complementari alla costruzione dello stadio, “l’esclusione della realizzazione di nuovi complessi residenziali.”
 

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Team: Simone Sapienza, Daniela Sala,
Lorenzo Ascione
 
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