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Roma: un Piano Regolatore con i vincoli sulle aree pubbliche ormai scaduti e le toppe del 2008

In base alla normativa vigente, rispetto alle aree alle quali i piani regolatori attribuiscono una destinazione pubblica (per es. per la sistemazione di un parco oppure per la realizzazione di un edificio scolastici), le Amministrazioni hanno 5 anni per dichiarare la pubblica utilità dell’opera da realizzare nell’area, e procedere alla sua acquisizione. Se ciò non avviene entro il termine stabilito il vincolo preordinato all'espropriazione decade, e se non viene reiterato dall'amministrazione comunale, le aree divengono prive di destinazione urbanistica e possono essere realizzati gli interventi previsti dall’articolo 9 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Le aree con destinazione pubblica identificate dal Piano Regolatore Generale del Comune di Roma stanno andando incontro a questa sorte. Il Piano Regolatore Generale del Comune di Roma, infatti, è stato approvato il 12 febbraio 2008, l'avviso dell'avvenuta approvazione è stato pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio il 14 marzo di quell'anno e dunque il PRG è divenuto efficace da quella data. Se tutto ciò va considerato un fatto fisiologico – la logica conseguenza dell’assetto normativo sommariamente richiamato- lo è un po' meno il disinteresse della politica romana, troppo presa da un altro tipo di scadenze (quelle  elettorali), e in particolare l’impreparazione dell'Amministrazione in carica, che non dispone (e non rende pubblico) un quadro aggiornato dello stato di avanzamento delle operazioni di attuazione delle previsioni pubbliche del PRG., con cui sapere quante di queste aree debbano ancora essere acquisite e utilizzate.  A conferma ulteriore di questa impreparazione, e soprattutto della scarsa cura dell’Amministrazione in carica rispetto alla disciplina urbanistica vigente, va osservato, anche, che a 5 anni di distanza dall'approvazione del Piano Regolatore, il lavoro di graficizzazione che avrebbe dovuto consegnare a Roma il suo Piano Regolatore in bella  copia, senza le toppe frettolosamente messe al momento dell’approvazione del PRG nel 2008 (in quel caso per le dimissioni anticipate del sindaco in carica, candidato premier Valter Veltroni), non è stato portato a termine, e il PRG, alla vigilia del suo quinto compleanno continua a portare le toppe.
 
IN SCADENZA I VINCOLI SULLE AREE PUBBLICHE DEL PRG - Sul destino delle aree con destinazione pubblica, in base al Piano Regolatore Generale del Comune di Roma, va tenuto presente che il 14 marzo 2013 saranno trascorsi 5 anni dal giorno nel quale è stato pubblicato l'avviso dell'avvenuta approvazione del PRG – e quest'ultimo è divenuto efficace - e dunque i vincoli preordinati all'espropriazione sulle aree destinate a verde e servizi pubblici che il medesimo PRG ha individuato, in base alla normativa vigente, dovranno essere reiterati ovvero decadranno. L’articolo 9 del DPR 327/2001 stabilisce, infatti, che il vincolo preordinato all'esproprio ha la durata di cinque anni e se, entro questo arco temporale, non viene dichiarata la pubblica utilità dell'opera e dunque non si procede alla funzionalizzazione (pubblica) dell’area, il vincolo preordinato all'esproprio decade e trova applicazione la disciplina dettata dall'articolo 9 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001). 
In merito alle aree con destinazione pubblica, l'articolo 22 comma 8 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Roma, prevede che, in caso di decadenza e mancata reiterazione dei vincoli, trova applicazione il meccanismo operativo, previsto dalle stesse norme del PRG, della cessione compensativa. Questo istituto, utilizzabile a regime rispetto a una parta delle aree con destinazione pubblica individuate dal PRG, prevede, in alternativa all'espropriazione per pubblica utilità, la possibilità di acquisire la disponibilità dell’area attraverso un accordo con il proprietario
I termini dell’accordo fissati dall’articolo 22 delle Norme tecniche sono i seguenti: al proprietario dell’area con destinazione pubblica viene riconosciuta una quota di edificabilità, realizzabile in una porzione della medesima area da acquisire (il 10%), oppure trasferibile in un'area fabbricabile, a condizione che il restante 90% dell'area, ovvero la sua interezza (nel caso in cui i diritti edificatori vengano utilizzati in un’area diversa) vengano ceduti all'Amministrazione al fine di poter realizzare l’attrezzatura oppure di erogare, a beneficio della collettività, il servizio pubblico programmato. 
Nel momento in cui decadranno i vincoli e non verranno reiterati (anche perché ciò comporterebbe, per effetto di un consolidato orientamento giurisprudenziale la corresponsione dell’indennizzo da calcolare sulla base del valore venale delle aree), rispetto alle aree con destinazione pubblica individuate dal PRG, troverà generale applicazione il meccanismo della cessione compensativa con una clausola ulteriore contenuta nel già citato comma 8 dell’articolo 22 delle NTA, in base alla quale, nel caso in cui i proprietari non aderiranno al progetto preliminare che l’Amministrazione dovrà sottoporre loro, "le aree assumono gli indici e le destinazioni stabiliti dalle norme statali in materia di attività edilizia". Il che significa che, esperita questa specifica procedura prevista dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma, rispetto a queste aree vale quanto previsto dalla legislazione vigente e dunque l’articolo 9 del già citato DPR 380/2001 DPR 380/2001
Tutto ciò, come già scritto, accade per effetto di quanto previsto dalla legislazione vigente, richiamata nell'introduzione. Quello che va evidenziato, però, è il modo nel quale l’Amministrazione Capitolina (non) si stia preparando alla gestione di questa fase amministrativa, e dunque l’effettiva incertezza giuridica nella quale stanno per entrare le aree con destinazione pubblica previste dal PRG. Basta considerare che, a oggi, l’istituto della cessione - da applicare in via generalizzata a tutte le aree con destinazione pubblica ancora da acquisire - non abbia avuto una ordinaria e sistematica applicazione, o forse non è stato mai utilizzato.
IL MANCATO MONITORAGGIO SULLE PREVISIONI PUBBLICHE DEL PRG - A  ulteriore conferma dell'impreparazione della macchina amministrativa va rilevata anche la scarsa cura che è stata prestata alla gestione del PRG e in modo particolare delle sue previsioni pubbliche. Il Piano Regolatore Generale del Comune di Roma approvato nel 2008 comprende anche un apposito elaborato gestionale dedicato ai cosiddetti Standard Urbanistici, completo di tabelle nelle quali sono state quantificate (al 2008) le aree da reperire per il soddisfacimento dello standard fissato, che è pari a poco più di 35 mq per abitante (per una superficie complessiva di 120 milioni di mq, dei quali circa 53 milioni nella disponibilità dell’Amministrazione e i restanti 66 da acquisire e funzionalizzare), e sono state distinte le diverse modalità di acquisizione delle aree previste (cessione gratuita nell’ambito dei programmi urbanistici, espropriazione per pubblica utilità e la già richiamata cessione compensativa). A distanza di poco meno di 5 anni dall’approvazione del PRG, è lecito domandarsi se l’Amministrazione disponga di dati aggiornati in merito allo stato di attuazione delle previsioni pubbliche del PRG vigente. Il fatto che non sia stato pubblicato un aggiornamento delle tabelle riferite all’elaborato G8 lascia pensare che questa indispensabile attività di monitoraggio non sia stata fatta. Alla luce di tutto questo, è doveroso segnalare che la decadenza dei vincoli del PRG sulle aree con destinazione pubblica costituisca una minaccia per le aree libere non edificate (destinate a Verde e Servizi pubblici dal PRG) - analoga a quella dei provvedimenti presenti nel calendario dell’Assemblea Capitolina - della quale l’Amministrazione Capitolina e la politica romana tutta non sembrano occuparsi.
PRG DI ROMA CAPITALE UN PIANO CON LE TOPPE - A parte i problemi specifici, e di difficile gestione, che l’Amministrazione sarà chiamata ad affrontare nei giorni successivi, la data del 12 febbraio 2013 va tenuta presente anche per evidenziare un altro aspetto. Nel febbraio 2008, al momento della rapida approvazione del PRG (a causa delle dimissioni di Veltroni), la cosiddetta Conferenza di Copianificazione (Regione, Comune e Provincia) alla quale, in base ad apposita legge regionale, era stato affidato l'esame del PRG propedeutico alla sua approvazione, ha predisposto un verbale dell'Accordo di Copianificazione - successivamente ratificato dal Consiglio Comunale - dentro il quale vennero identificate una serie di modifiche e integrazioni da fare agli elaborati del PRG, puntualmente elencati negli allegati tecnici (tutti formalmente approvati/ratificati) e graficizzati sugli elaborati del PRG mediante appositi segni grafici.
Nella Delibera del Consiglio Comunale con la quale è stato approvato il PRG (D.C.C.18/2008) si faceva esplicito riferimento alla presenza di queste modifiche e integrazioni e alla necessità che gli Uffici successivamente provvedessero
alla loro graficizzazione, in modo da poter eliminare dalle tavole del PRG i segni grafici (apposti a mò di toppa), sostituendoli con quello che rispetto alle singole aree era stato stabilito in sede di Conferenza di Copianificazione.
Questa attività è stata avviata dopo l'approvazione del Piano Regolatore nel 2008, ma il risultato di prendere atto e di ripubblicare - si potrebbe dire in bella forma - gli elaborati del PRG, come previsto dalla Delibera n.18 del 12 febbraio 2008 non è stata ancora raggiunto. L'atto con il quale si sarebbe dovuto prendere atto degli aggiustamenti grafici del PRG e pubblicare gli elaborati del PRG in bella, infatti, non è stato ancora adottato.
E a pochi giorni del quinto compleanno del PRG gli elaborati del Piano Regolatore Generale del Comune di Roma hanno ancora le “toppe”  messe provvisoriamente nel 2008.
 
La mappa delle aree urbanistiche di Roma con ancora le toppe del 2008. Non ne esiste una più recente.
 

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Team: Simone Sapienza, Daniela Sala,
Lorenzo Ascione
 
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